La entrada en vigor de la Ley 11/2026, de 9 de julio, de medidas fiscales en Cataluña, publicada en el DOGC el 13 de julio, introduce novedades tributarias con especial incidencia en propietarios e inversores inmobiliarios.
Entre las modificaciones contempladas por la norma destacan especialmente dos: la nueva delimitación del concepto de gran tenedor y la aplicación del tipo del 20 % en determinadas operaciones inmobiliarias, incluida la adquisición de edificios completos de viviendas.
Estos cambios hacen especialmente importante revisar previamente la fiscalidad de determinadas inversiones y operaciones patrimoniales realizadas en Cataluña.
La Ley 11/2026 modifica los criterios utilizados para determinar quién tiene la consideración de gran tenedor a efectos de la aplicación de determinados tipos de gravamen en las transmisiones de viviendas.
De acuerdo con la nueva regulación, podrá tener esta consideración una persona física o jurídica cuando se encuentre en alguna de las siguientes situaciones:
En este segundo supuesto existe un aspecto especialmente relevante: no es necesario que las cinco viviendas estén situadas dentro de una única zona tensionada. Para alcanzar el límite establecido pueden computarse inmuebles localizados en diferentes municipios que tengan dicha consideración.
A la hora de determinar si un contribuyente alcanza los límites establecidos por la normativa, no se tendrán en cuenta exclusivamente los inmuebles que formen parte de la operación que se esté formalizando.
El cómputo deberá considerar la totalidad de los inmuebles residenciales que el contribuyente posea en Cataluña.
Por tanto, antes de efectuar una operación inmobiliaria resulta conveniente analizar el conjunto de la cartera del propietario. Alcanzar alguno de los límites previstos puede determinar su consideración como gran tenedor y afectar a la correspondiente liquidación tributaria.
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