En las operaciones de compraventa de inmuebles en régimen de propiedad horizontal es habitual que existan derramas comunitarias aprobadas con anterioridad a la transmisión pero con vencimientos posteriores.
Esta circunstancia genera con frecuencia dudas y conflictos entre vendedor y comprador, especialmente cuando los importes implicados son relevantes.
Conocer el criterio legal aplicable y sus consecuencias para cada parte resulta esencial antes de firmar cualquier operación.
Las cuotas y derramas de comunidad tienen una naturaleza jurídica específica que conviene tener clara:
No constituyen una carga real inscrita en el Registro de la Propiedad.
No son una obligación puntual o aislada.
Tienen la consideración de obligación propter rem, es decir, una obligación que nace por el mero hecho de ser titular de un derecho real sobre el inmueble, en este caso la propiedad en régimen de propiedad horizontal.
Esto implica que la persona obligada al pago varía en función de quién ostente la condición de propietario en cada momento.
Uno de los errores más frecuentes consiste en pensar que la derrama debe abonarla quien era propietario en el momento en que se adoptó el acuerdo comunitario. Sin embargo, el criterio jurídico aplicable es distinto:
No es determinante el momento de aprobación de la derrama.
Lo relevante es el momento en que el gasto se vuelve líquido, vencido y exigible.
La obligación de pago nace cuando el coste ha sido debidamente cuantificado y se emiten los recibos correspondientes. Por tanto, la derrama debe ser abonada por quien sea propietario en el momento en que se gira el recibo, aunque el acuerdo comunitario se haya adoptado con anterioridad a la compraventa.
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