La extinción del condominio, es decir la disolución de un bien que pertenece a más de una persona, es una de las maneras de redistribuir la propiedad de un bien que recoge tanto la legislación española como catalana.
Obviamente, cuando los cuticulares de un bien están de acuerdo en transmitirlo a un tercero, no hay problemas a la hora de llevar a cabo la operación. Los conflictos vienen, sin embargo, cuando no todos los copropietarios quieren destinar al mismo fin ese inmueble que se posee; caso típico de bienes heredados entre hermanos o sencillamente en fincas compradas por dos más socios para darle una finalidad de alquiler, etc.
Si se está de acuerdo en que una o varias personas propietarias se adjudiquen el inmueble, pueden recurrir al otorgamiento de una escritura de división de cosa común en virtud de la cual aquel copropietario que se adjudique la totalidad del bien ha de compensar al resto de titulares por su parte de cuota indivisa; el tratamiento fiscal de esta operación es bastante benévolo, ya que el propietario que se acaba adjudicando la finca tan sólo debe pagar el 1’5% del valor de la totalidad del bien, a diferencia de si se realizara una transmisión onerosa, con la que pagaría actualmente el 10% de la parte transmitida.
Por otro lado, estas operaciones están exentas de liquidar la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de Bienes de Naturaleza Urbana) al considerarse que no existe propiamente una transmisión patrimonial. Capítulo aparte merece el tema de la ganancia patrimonial respecto al Impuesto de la Renta que puede derivarse de una extinción de condominio; se precisaría un post extra, ya que es algo muy complejo.
La parte menos atractiva de la operación es que aún teniendo una fiscalidad favorable, el propietario adjudicatario debe compensar al resto, algo que no es siempre factible o no siempre se ve con buenos ojos; en todo caso, se puede hacer una compensación íntegra en el momento de la firma o también postergar esta compensación en diferentes plazos, pero debe estar, ya que si no podría considerarse que hay un exceso de adjudicación no compensada y, por lo tanto, una donación encubierta que haría disparar la tributación.
En el supuesto de que no hubiera consenso entre los propietarios para resolver la situación de indivisión de la cosa, la Ley permite que aquel que quiera desvincularse de la comunidad pueda acudir a los tribunales de Justicia para ejercer la llamada “actio communi dividundo”, acción de división de la cosa comuna y concepto que trataremos con más detalle en un futuro. En cualquier caso, es bueno tener constancia de que existen salidas y soluciones alternativas cuando se refiere a estos casos.
Antonio Oriol i Peregrina, Abogado en Palau i Associats
