El DECRETO LEY 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados (DL 34/2020) establece una serie de medidas que permite a los arrendatarios exigir una reducción de la renta en los arrendamientos de locales que vengan afectados por las restricciones adoptadas por el Gobierno por motivo de la COVID-19.
El DL 34/2020 establece que, en aquellos contratos de arrendamiento de locales de negocio suscritos con posterioridad al 1 de enero de 1995, el arrendatario de un local en el que se desarrolle alguna actividad que haya sido suspendida o restringida parcialmente como consecuencia de la COVID19 pueda requerir fehacientemente al arrendador una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato.
La intención perseguida con esta norma es que arrendador y arrendatario sean capaces de alcanzar un acuerdo durante el mes siguiente a contar desde la fecha del requerimiento del arrendatario. No obstante, y a efectos de evitar que las negociaciones se dilaten excesivamente en el tiempo, el DL 34/2020 establece que en el supuesto en que arrendador y arrendatario no sean capaces de renegociar las condiciones del arrendamiento del local en dicho plazo, la renta y otras cantidades debidas por el arrendatario deberán reducirse (mientras duren las medidas de restricción) según sigue:
1.En caso de suspensión del desarrollo de la actividad, en un 50%.
Con las restricciones en vigor actualmente, esta medida afecta bares, restaurantes, gimnasios, centros de estética, bingos, casinos, salas de juego y ludotecas.
En este caso de suspensión, hay que tener en cuenta que si las medidas restrictivas se prolongan más de tres (3) meses en el transcurso de un año a contar desde la entrada en vigor del RL 34/2020, el arrendatario podrá optar, mientras se mantenga dicha circunstancia y hasta tres meses después del cese completo de las medidas, por desistir unilateralmente del contrato mediando un preaviso de un mes y sin que ello conlleve el pago de ninguna penalización.
2.En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del local, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma. Es decir, el 50% de la parte desaprovechada.
Según las restricciones actuales, entre los negocios con el aforo o los horarios parcialmente afectados por las restricciones hay teatros, comercios, tiendas de 24 horas y hoteles.
La aplicación de dichas medidas no quedará afectada por la prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el establecimiento.
El DL 34/2020 permite que el arrendatario pueda exigir a la parte arrendadora que impute total o parcialmente a la obligación de pagar las referidas rentas, todas aquellas cantidades debidas a las garantías que hubiere prestado (EXCLUIDAS en cualquier caso la fianza legal obligatoria y otras garantías depositadas en el organismo oficial competente), estando obligada la parte arrendataria a reintegrar dichas garantías en el plazo de un año a contar desde la desaparición de las restricciones impuestas por motivo de la COVID19 o, en caso que su plazo de duración sea inferior, antes de la finalización del contrato.
Por último, es de destacar el hecho de que la efectividad de dichas medidas se aplica retroactivamente a la fecha del requerimiento remitido por el arrendatario por lo que el arrendador deberá abstenerse de emitir factura alguna contra la parte arrendataria hasta que transcurra el plazo mensual previsto para la negociación o, en caso de ser anterior, la fecha del acuerdo alcanzado.
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