El Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria dedica su Capítulo I a “Medidas extraordinarias dirigidas a arrendamientos de locales de negocios.”
Básicamente, este capítulo permite a los arrendatarios de locales de negocio solicitar de los arrendadores una reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma.
Las medidas que pueden solicitarse son diferentes en función del tipo de arrendador. El Real Decreto-ley distingue entre:
1. Grandes tenedores:
son las personas físicas y jurídicas titulares de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. El artículo 1 equipara los arrendadores que sean empresa o entidad pública a los grandes tenedores, con independencia de los inmuebles de que sean titulares dichas entidades. Las medidas que regula el Real Decreto-ley no podrán solicitarse de grandes tenedores que estén en concurso de acreedores o a los que la aplicación de dichas medidas sitúe en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual.
2. Otros arrendadores:
son aquellos que no reúnen las características del apartado anterior.
En primer lugar primarán los acuerdos a los que lleguen voluntariamente las partes; solo en caso de falta de acuerdo será de aplicación el Real Decreto-ley 35/2020. Cabe la posibilidad de que las partes hubieran llegado ya a un acuerdo para solo una parte del período temporal regulado en este Real Decreto-ley, el cual se especifica más adelante; en ese caso, las medidas que contempla el Real Decreto-ley se aplicarán a la otra parte de ese período temporal.
Hay que indicar que las medidas se aplican exclusivamente a la renta arrendaticia, no a otros gastos previstos en el contrato de arrendamiento.
De grandes tenedores puede solicitarse una de las dos siguientes medidas:
Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y, en su caso, las mensualidades siguientes, con un máximo de cuatro meses.
1. De grandes tenedores puede solicitarse una de las dos siguientes medidas:
- Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y, en su caso, las mensualidades siguientes, con un máximo de cuatro meses.
- Una moratoria en el pago de la renta, sin intereses, también de un máximo de cuatro meses comprendidos en el período señalado en el apartado anterior. El pago deberá realizarse en un máximo de dos años desde el fin de la moratoria, siempre dentro del período de vigencia del contrato – lo que supone que el pago debe realizarse antes si se rescinde el contrato- y los importes aplazados se repartirán de forma proporcional durante el período de pago.
Será el arrendador, no el arrendatario, el que decida qué medida de las dos anteriores escoge. Debe comunicarlo al arrendatario en siete días desde que la solicitud se le haya comunicado de forma fehaciente. Solo en caso de que el arrendador no opte expresamente en ese plazo por una u otra medida, se aplicará la escogida por el arrendatario. En cualquiera de los dos casos, las medidas se aplicarán desde la mensualidad siguiente al vencimiento del plazo de siete días.
2. De otros arrendadores podrá solicitarse un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. También puede pactarse el uso de la fianza para el pago de alguna de las mensualidades, en cuyo caso, el arrendatario deberá reponer la fianza en el plazo de un año desde el acuerdo o antes del fin de la vigencia del contrato, si el período restante es inferior a un año.
Con respecto a estos otros arrendadores, hay que indicar que el Real Decreto-ley 35/2020 no contempla cómo, ni por cuánto tiempo puede solicitarse el aplazamiento por lo cual, en última instancia, la medida queda a discreción del arrendador.
Con respecto a los arrendadores distintos de grandes tenedores, el Real Decreto-ley prevé un incentivo fiscal, pero no para los aplazamientos que regula sino para reducciones de rentas que se hubieran acordado con los arrendatarios a partir del 14 de marzo del 2020 y con respecto a las rentas de enero, febrero y marzo del 2021. La cuantía de la rebaja acordada será gasto deducible para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario siempre y cuando el arrendatario destine el inmueble al desarrollo de una actividad económica clasificada en la división 6 o en los grupos 755, 969, 972 y 973 de la sección primera de las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas: es decir, de forma resumida, cuando el arrendatario se dedique al comercio, a la hostelería, reparación de artículos eléctricos, a agencia de viajes, salas recreativas, peluquerías y servicios de fotografía y reprografía.
Los arrendatarios que quieran solicitarla la reducción de renta o la moratoria deben reunir los siguientes requisitos:
1. Trabajadores autónomos:
Se exige haber estado de alta en RETA cuando se declaró el estado de alarma por el Real Decreto 926/2020, el pasado 25 de octubre.
Además, es necesario que la actividad del autónomo haya sido suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del citado Real Decreto o de órdenes dictadas por las autoridades competentes en aplicación del mismo. En caso de que no haya sido así, podrá igualmente solicitarse la reducción de renta o moratoria en el pago si en el mes natural anterior a la solicitud su facturación ha sido de al menos un 75% inferior a la renta media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes del año 2019.
2. PYMES
Se exigen los mismos requisitos que para los trabajadores autónomos por lo que se refiere a la suspensión de la actividad o, subsidiariamente, reducción de la facturación.
Se exige, asimismo, que la PYME reúna las condiciones estipuladas por el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital para poder formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados.
Estos requisitos deben acreditarse ante el arrendador de la siguiente forma:
1. Reducción de la facturación: se acreditará mediante la presentación de una declaración responsable, aunque el arrendador puede exigir que se le muestren los libros contables para verificar la veracidad de la declaración.
2. Cese de actividad: el Real Decreto-ley 35/2020 exige aquí la presentación de una documentación que no parece fácil de obtener: por un lado, puede justificarse el cese mediante certificado expedido por la AEAT, por otro, mediante certificado emitido por la entidad competente para tramitar el cese extraordinario de actividad regulado por el Real Decreto-ley 8/2020, es decir, el cese extraordinario de actividad de los trabajadores autónomos.
El problema es que las suspensiones de actividad durante los estados de alarma no han requerido la baja censal, por lo que difícilmente podrá obtenerse un certificado en este sentido de la AEAT.
Por otra parte, la referencia al certificado emitido por las entidades competentes – normalmente las Mutuas – para tramitar el cese extraordinario de actividad de los trabajadores autónomos parece requerir que los trabajadores autónomos, incluyendo los socios de las PYMES hayan solicitado la prestación extraordinaria por cese de actividad, lo que excluiría la posibilidad de solicitar la aplicación de estas medidas extraordinarias en materia de arrendamientos a quienes no las hayan solicitado.
En estos casos, entendemos que, podrá acreditarse la suspensión de la actividad con cualquier otro medio de prueba válido en Derecho.
La solicitud al arrendador debe hacerse antes del 31 de enero.
Para cualquier duda o aclaración adicional que precise contacte con nosotros.
Beatriz Borrajo Dios
Socia de Kreston Iberaudit
