En el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), la primera transmisión de un bien inmueble tras su construcción o rehabilitación se encuentra sujeta y no exenta del mismo, por en la misma el promotor debe repercutir el IVA al tipo correspondiente (las viviendas al tipo del 4% o del 10%, y el resto de los bienes inmuebles al 21%).
La segunda y posteriores transmisiones del IVA, se encuentran sujetas pero exentas del impuesto, por lo que en su caso tributará bajo el concepto de “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” dentro del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD). La pregunta es: ¿cuando se produce esa segunda transmisión?
El artículo 20.Uno.22.A) de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante LIVA), señala una serie de supuestos en donde a pesar de no producirse el cambio de titularidad del bien inmueble, se asimilan a una transmisión, y que son la utilización por un plazo mínimo de dos años del inmueble por:
a) El propietario.
b) Titulares de derechos reales de goce o disfrute.
c) Arrendatarios siempre que el alquiler no tenga opción de compra y el que lo adquiere no sea dicho arrendatario.
Si concurre, cualquiera de esos tres casos, se considera, a estos efectos como una transmisión, y por tanto, la compraventa del bien inmueble estaría sujeta y exenta del IVA, lo que conlleva que tribute por el citado concepto de “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” del ITPAJD.
La única excepción consiste en la renuncia a la exención del IVA, cumpliendo los requisitos establecidos en el artículo 20.Dos de LIVA y el artículo 8 del Reglamento del IVA, aprobado por Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre.
Vamos a poner varios ejemplos:
1.- El promotor de un bien inmueble –una Sociedad Mercantil- lo ha tenido como sede social durante más de dos años. En ese caso la transmisión del bien inmueble se encuentra sujeta y exenta del IVA, y por tanto entra en juego el concepto de “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” del ITPAJD. La única posibilidad de que tal transmisión fuera por IVA sería la renuncia a la exención, según las normas señaladas anteriormente.
2.- El promotor de un bien inmueble, lo ha arrendado durante más de dos años a un tercero, sin opción de compra. Si se transmite el bien inmueble a alguien que no sea el arrendatario, nos encontramos ante una transmisión sujeta pero exenta del IVA, cuyo impuesto es el concepto de “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” del ITPAJD, salvo la renuncia a la exención del IVA, cumpliendo los requisitos de las normas indicadas en párrafos anteriores.
3.- El promotor de un bien inmueble lo arrienda con opción de compra. En este caso no se agota la primera transmisión, por lo que la posterior transmisión de los mismos, estaría sujeta y no exenta del IVA, al tipo de gravamen que resulte pertinente.
Severino Canal Martínez
Derecho Tributario y Mercantil, Contabilidad y Auditoría de cuentas Grupo VD
