Para numerosas sociedades inmobiliarias, externalizar la gestión de sus activos resulta una decisión lógica para mejorar la profesionalización del negocio. Sin embargo, este paso puede modificar la calificación fiscal de la entidad, pasando de considerarse una sociedad con actividad económica a ser tratada como una sociedad patrimonial, con las consecuencias tributarias que ello implica.
Determinar si existe realmente una actividad económica es esencial, ya que de esta calificación dependerán aspectos tan relevantes como el régimen fiscal aplicable al reparto de beneficios o la posibilidad de acceder a determinados incentivos fiscales vinculados a la empresa familiar.
El debate sobre si la actividad de arrendamiento constituye una verdadera explotación económica o una simple gestión pasiva del patrimonio se ha convertido en uno de los puntos más sensibles en las inspecciones tributarias actuales. De esta distinción dependen cuestiones clave como el tipo de gravamen aplicable, el acceso a beneficios fiscales o incluso el régimen de responsabilidad de los administradores.
Nota: El hecho de obtener ingresos por alquiler no garantiza, por sí mismo, que la Administración tributaria considere que existe una actividad empresarial.
La Ley del Impuesto sobre Sociedades establece un criterio claro: para que el arrendamiento de inmuebles se considere actividad económica, la entidad debe contar al menos con una persona empleada con contrato laboral y dedicación exclusiva a jornada completa.
Este requisito pretende diferenciar a quienes realizan una mera inversión patrimonial de aquellas estructuras que cuentan con una organización empresarial real.
No obstante, no basta con incluir a una persona en plantilla. La Administración fiscal analiza si ese trabajador desempeña funciones de gestión efectivas, como por ejemplo:
Un contrato laboral que carezca de contenido real o de funciones efectivas podría ser rechazado en una eventual comprobación tributaria.
Muchas sociedades optan por subcontratar la gestión inmobiliaria a empresas especializadas en lugar de mantener una estructura interna compleja. Sobre esta cuestión, la Dirección General de Tributos (DGT) ha aportado criterios relevantes.
En particular, la consulta vinculante V1963-25, de octubre de 2025, analiza este escenario.
Según esta doctrina, la DGT admite que la subcontratación de la gestión podría llegar a sustituir el requisito de contar con personal propio, siempre que la realidad económica demuestre que existe una gestión profesional orientada al mercado.
No obstante, esta posibilidad no supone una validación automática. Cada caso debe analizarse individualmente, evaluando si la externalización responde realmente a la complejidad del patrimonio o si, por el contrario, se trata de una fórmula para vaciar de contenido operativo a la sociedad.
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