El alquiler de locales y el devengo del IVA en el COVID-19

Uno de los temas que está generando mayor preocupación en plena crisis sanitaria y de confinamiento en la que nos hallamos inmersos, es la incidencia fiscal que existe por la cancelación temporal del contrato de alquiler, el impago, reducción, condonación o aplazamiento de las cuotas arrendaticias en locales comerciales. Si bien, no es un tema pacífico, intentaremos facilitar, a continuación, una serie de puntualizaciones para que puedan tenerlas en cuenta a la hora de renegociar la situación arrendaticia durante este periodo.

Para analizar el tratamiento fiscal aplicable a los arrendamientos de local, a efectos de IVA, debemos partir de la base que se consideran como una prestación de servicios de tracto sucesivo; es decir, son operaciones continuadas en las que se devenga el IVA en el momento en que sea exigible la parte del precio de cada percepción durante la vigencia del contrato.

La base imponible se calcula a partir del importe pactado como cuota arrendaticia.

A efecto de nuestras notas, partimos de la base que el devengo del Impuesto es mensual, por lo que no aplica la regla especial del tracto sucesivo para aquellos casos en los que no se ha establecido la exigibilidad o es ésta superior al año, en los que el IVA se devenga a 31 de diciembre.

Así pues, partiendo de las premisas anteriores, entendemos que se pueden dar los siguientes supuestos:

1. Suspensión temporal de la obligación del pago de la cuota de arrendamientoSin perjuicio de la validez y de las consecuencias que se pudieran generar a efectos civiles de dicho pacto, podría considerarse que la suspensión del contrato de forma temporal, eso sí, con el mantenimiento de la posesión del bien por parte del arrendatario, conlleva el hecho imponible y el devengo del impuesto, puesto que, no se interrumpiría el uso. Es decir, podría reclasificar dicha situación a una situación de impago (supuesto que trataremos a continuación).
   En consecuencia, la Administración tributaria podría discutir la validez del acuerdo, exigiendo que el arrendador debe, en cualquier caso, repercutir el IVA aunque no se haya satisfecho ninguna cuota por el arrendamiento.
   Cuestión distinta es que se suspenda temporalmente, de forma expresa, la obligación del pago de la renta. En este caso, la doctrina e incluso la Administración (mediante la publicación de preguntas frecuentes sobre el impacto fiscal del Covid-19) consideran que al no ser exigible el importe de las cuotas, tampoco se devenga el IVA.
2. Impago de las cuotas arrendaticias sin acuerdoEn este caso, entendemos que aplicaría la norma vigente antes de la situación del Covid-19, esto es, el impago no evita ni la existencia del hecho imponible ni del devengo del impuesto, por lo que el arrendador debería liquidar el IVA ante la Administración Tributaria, disponiendo de los mecanismos establecidos por la norma para la recuperación de cuotas de IVA impagadas y recogidas en el artículo 80 de la LIVA.
3. Rebaja en las cuotas de arrendamientoDe reducirse las cuotas temporalmente, por acuerdo de ambas partes, el IVA se devengará en el momento en que las cuotas resulten exigibles sobre la base imponible pactada. Surge la duda en los casos en los que dicha rebaja se pacta que se recuperará en el futuro, puesto que en ese caso podría entenderse que no existe una rebaja real del precio sino un mero aplazamiento del pago, lo que podría suponer la obligación de liquidar la totalidad del IVA devengado sobre la base imponible antes de su rebaja.
   En cualquier caso, tal y como avanzamos es conveniente que se acuerde entre las partes con claridad la exigibilidad de las cuotas para poder determinar y poder defender la ausencia de devengo de las cuotas de IVA durante ese periodo.
4. Aplazamiento/ fraccionamiento de las cuotas de arrendamientoNos remitimos a lo señalado en el punto anterior. Es decir, tanto el aplazamiento como el fraccionamiento en el pago de las cuotas, incluso en el caso de que exista un acuerdo entre las partes, puede suponer que la Administración considere que se ha devengado el IVA sobre el total de la base imponible estipulada en el contrato inicial.

Nos reafirmamos en lo señalado con anterioridad, es decir, la necesidad de acordar por escrito los condicionantes para defender la ausencia de exigibilidad y, en consecuencia, del devengo del Impuesto.

Por último, entendemos que, todo lo señalado anteriormente, es de aplicación a las últimas medidas introducidas en el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, con respecto a la moratoria o fraccionamiento de la cuota arrendaticia. Comentar al respecto, que la norma solo hace referencia a la obligación de pago de la cuota arrendaticia, la cual se traslada a un momento posterior. Así, en el caso en el que se pueda defender que no son exigibles las cuotas de IVA por aplicación de la moratoria, no se devengaría el IVA. En caso contrario, la administración podría interpretar, aunque de forma discutible, que se exija la repercusión del IVA devengado por el uso del inmueble.

En consonancia con todo lo anterior, recomendamos que se estudien todos los pactos propuestos por las partes a fin y efecto de valorar y acotar el impacto fiscal a nivel del Impuesto sobre el valor Añadido. A este respecto, desde AddVANTE quedamos a su disposición para poder ayudarles y asesorarles para defender sus intereses.

• Por AddVANTE Economistas & Abogados
• 29/04/2020
• alquiler, COVID19, IVA, Impago, rebajas, Aplazamiento