En un país donde el turismo movió en 2024 la nada despreciable cifra de 207.763 millones de euros, un 6,5% más que hace un año, con un peso del 13,1 % sobre el Producto Interior Bruto (PIB) nacional, según datos de la asociación Exceltur (www.exceltur.org), que aglutina a las principales empresas del sector, resulta ciertamente complicado justificar el hecho de que casi día sí, día también, encontramos en la prensa de todo tipo noticias sobre posibles iniciativas legislativas que vendrían a restringir los derechos de explotación turística de los propietarios de viviendas, proyectos que provienen no solo del Gobierno central sino también de las comunidades autónomas, en virtud de las competencias que les han sido delegadas, y que generan consecuente inquietud en aquellas personas que, por los más legítimos motivos, y haciendo uso de su derecho a dedicar su patrimonio a aquellos fines que consideran oportuno, adquirieron o dispusieron una o varias propiedades para atender la demanda turística, contra la correspondiente retribución liquidada por el visitante.
De inicio, debemos diferenciar situaciones que nuestro ordenamiento, a su vez, distingue, como es la vivienda habitual, sujeta a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), y cuyos términos resultan, como es sabido, imperativos en muchos aspectos para los contratantes (como, por ejemplo, los plazos de duración mínima, y prórrogas a criterio del inquilino), respecto del alquiler de temporada, con la amplia libertad de pactos que la sustenta (sin perjuicio de las restricciones del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, ante una relación empresario – consumidor, en su caso), siendo el elemento diferencial de hecho entre el alquiler de vivienda habitual y el de temporada el que en el primero el inmueble se arrienda con el propósito de ser destinado a domicilio permanente del arrendatario, y en el segundo el contrato cubre la necesidad del ocupante de contar con una mera solución transitoria, ya sea por razones de estudio, trabajo o desplazamiento para recibir un tratamiento médico continuado, entre otras muchas posibles razones.
Establecido lo anterior, surge la lógica duda sobre qué distingue entonces el arrendamiento de temporada respecto de la explotación de vivienda en uso turístico, y la respuesta a esta cuestión no es única, ya que esta última modalidad de cesión depende de cómo defina cada normativa territorial el concepto de vivienda de uso turístico, si bien el denominador común a todas ellas consiste en que si el propietario no solo ofrece un espacio físico habitacional, sino también servicios auxiliares a estos, como limpieza, recepción, suministros tales como internet o plataformas de TV, o similares, sí estaríamos ante un alquiler de uso vacacional.
Cuestión diversa es si afecta a una u otra calificación y clasificación el entregar el uso de una o varias habitaciones o la vivienda completa, ya que la descentralización normativa ha generado desviaciones en varias comunidades autónomas respecto de la literalidad del artículo 5, e) LAU: “Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.”
Aclarado lo precedente, centramos nuestro análisis en exponer qué concretos derechos asisten al propietario titular de una o varias viviendas que ve eliminado o reducido su derecho a explotar las mismas mediante la modalidad de uso turístico.
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