Autora:Laia Solé, Abogada en MORERA ASESORES & AUDITORES
El pasado 8 de abril de 2022 se ha publicado la Sentencia, dictada el pasado 10 de marzo, por unanimidad del Pleno del Tribunal Constitucional, estimando parcialmente el Recurso de Inconstitucionalidad 6289/2020, interpuesto contra la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, de la Comunidad Autónoma de Cataluña y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.
La normativa impugnada limitaba el precio máximo de alquiler de las viviendas, destinadas a residencia permanente del arrendatario, en los municipios catalanes declarados como área con mercado de vivienda tenso. En particular, dicha Ley estipulaba que la renta pactada no podía sobrepasar el precio de referencia fijado para el alquiler de viviendas de características análogas, así como tampoco podía rebasar la renta consignada en el último contrato de arrendamiento.
El Tribunal Constitucional considera, entre otros, inconstitucionales y, por tanto, nulos, los artículos 1, 6 a 13, 15 y 16.2; las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera; la disposición transitoria primera; la disposición final cuarta, letra b), dedicados a establecer una serie de limitaciones a las rentas de los contratos.
Concretamente, el Tribunal excluye que el legislador autonómico pueda condicionar o limitar la libertad de las partes para determinar la renta inicial del alquiler de viviendas, al ser aspectos esenciales del régimen obligacional de los contratos de arrendamiento, que, en su condición de bases de las obligaciones contractuales, deben ser comunes en todo el territorio y, en consecuencia, establecidas por el Estado. Por ese motivo, los artículos mencionados, que infringen el principio de libre determinación del precio, suponen una vulneración de la competencia estatal sobre la determinación y, en su caso, la modificación de las bases de las obligaciones contractuales del artículo 149.1.8 CE.
Asimismo, al carecer el legislador autonómico de competencia material para fijar esas concretas reglas, tampoco la tiene para regular las consecuencias de su infracción. Por eso, los artículos de la ley que establecen el régimen sancionador incurren también en la vulneración de competencias.
Los efectos de la declaración de inconstitucionalidad no afectaran a las situaciones jurídicas consolidadas, la Sentencia, en virtud del principio de seguridad jurídica, destaca la necesidad de limitar los efectos de la misma para atender al fin legítimo de procurar la estabilidad en las relaciones contractuales preexistentes.
En este sentido, la nulidad de los preceptos mencionados tendrá solo efectos “pro futuro”, manteniéndose en sus términos los contratos de arrendamiento de viviendas celebrados con anterioridad al momento de la publicación de la Sentencia.
