En el año 2009 el mercado inmobiliario español presentaba un alto grado de madurez, y comenzaba a demandar medidas que hicieran posible la inyección de liquidez en el mismo. En este contexto nacieron las SOCIMI (Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) con un triple objetivo:
- Proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias.
- Impulsar el mercado del alquiler en España.
- Ofrecer al inversor una rentabilidad estable al obligar a estas empresas a distribuir sus beneficios entre los accionistas, bajo una gestión profesional y sin asumir el coste de la adquisición de los activos.
Las SOCIMI nacieron a semejanza de los REIT (Real Estate Investment Trust), instrumentos de inversión que nacieron en los años sesenta en EEUU. Actualmente, todos los países de nuestro entorno (Reino Unido, Bélgica, Francia, Alemania, Países Bajos,…) tienen sistemas similares a los REIT.
A pesar de la novedad que supusieron las SOCIMI como vehículo de inversión, apenas se ha logrado impulsar el mercado del alquiler en España, sobre todo de inmuebles de componente residencial (otro tipo de inmuebles como locales, garajes, hoteles, etc… han tenido un mayor mercado de alquiler). De hecho, en la práctica, muy pocas entidades se acogieron al régimen especial de SOCIMI. Por ello la Ley 16/2012 cambió algunos aspectos en la regulación de estas sociedades con objeto lograr ese mayor impulso. Las modificaciones no son sólo en el ámbito fiscal, aunque su régimen tributario es lo que hace a este vehículo de inversión especialmente atractivo, sino también en el régimen general de funcionamiento de la SOCIMI. Así:
- Se permite que éstas puedan realizar actividades de promoción de bienes inmuebles, actividad que antes les estaba expresamente prohibida.
- Se les dispensa de cumplir el requisito de financiación ajena máxima del 70 % de su activo, que hasta ahora se les exigía.
- Se reduce a tres años (antes siete) el período mínimo de permanencia en el activo exigible a los inmuebles que hayan sido promovidos por la SOCIMI.
- Se elimina el requisito de diversificación de inversiones. Ya no es necesario que existan al menos tres inmuebles sin que ninguno de ellos pudiera representar más del 40 % del activo en su momento de adquisición.
- Una de las novedades más importantes es que permite la negociación de las acciones de la SOCIMI no sólo en los mercados regulados de España y países de la Unión Europea, sino en cualquier sistema multilateral de negociación, lo que le abre las puertas del Mercado Alternativo Bursátil (MAB), en el que se ha creado un segmento “ad hoc” para SOCIMI. La ventaja no es sólo la liquidez diaria de las acciones, sino que ello obliga a una mayor transparencia y control por parte de los organismos reguladores de los Mercados.
- El capital social mínimo de la SOCIMI queda fijado en 5 millones de euros (antes 15 millones).
- Por último, uno de los atractivos de este régimen para los inversores es la obligación de distribuir en forma de dividendos, al menos, el 80 % de los beneficios que no procedan de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones.
Aparte de estas mejoras en el régimen legal, se ha mejorado su régimen fiscal. Un régimen que ha sido modificado radicalmente por la Ley 16/2012, optando por un régimen de neutralidad fiscal, y situando el gravamen de las rentas derivadas del alquiler de bienes inmuebles en la imposición personal del accionista en lugar de hacerlo recaer en la propia SOCIMI.
La cuantificación de la base imponible de las SOCIMI seguirá las reglas generales previstas en la normativa del Impuesto sobre Sociedades (IS). El tipo de gravamen es del 0 %, a diferencia del modelo anterior que era de un 19%. En coherencia con este tipo cero de gravamen, las bases imponibles negativas que se generen no seguirán el régimen establecido en la normativa del IS, ni tampoco se aplicarán deducciones ni bonificaciones.
No obstante la aplicación de un tipo cero de gravamen, se reserva la tributación en el IS de las rentas generadas por la SOCIMI cuando éstas no vayan a quedar gravadas en sede del accionista o lo vaya a quedar a un tipo reducido. Concretamente, se establece un gravamen especial del 19 % respecto de los dividendos distribuidos a aquellos accionistas que posean una participación de, al menos, el 5 % de la entidad, y estén exentos de tributación o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10 % en su imposición personal, salvo que la entidad receptora del dividendo sea, asimismo, una SOCIMI o entidad similar. Este gravamen especial sería de aplicación, por ejemplo, cuando los accionistas de la SOCIMI sean instituciones de inversión colectiva o fondos de pensiones españoles, o entidades no residentes que estén exceptuadas de gravamen por las rentas de fuente extranjera (la norma establece un régimen específico para la acreditación de la tributación efectiva en sede de los socios). Este gravamen especial se devenga el día en que se adopte el acuerdo de distribución del dividendo y debe ser objeto de autoliquidación en el plazo de 2 meses.
La historia de los REIT en los países de nuestro entorno ha sido de éxito en cuanto a la rentabilidad media de estos activos. Esperemos que el nuevo régimen de las SOCIMI las haga un vehículo de inversión más atractivo y ayuden a cumplir los objetivos de dinamización del mercado inmobiliario.
