La Dirección General de Tributos (DGT) en su reciente consulta vinculante de 19 de febrero de 2025 (V0197-25), analiza un contrato de opción de compra de un establecimiento hotelero en construcción (sin transmisión de medios materiales o humanos), que se encuentra gravado con varias hipotecas y que, en caso de ejercitarse dicha opción, se retendrá una parte del precio para proceder a la cancelación de las dichas hipotecas.
La tributación de la transmisión de inmuebles es un aspecto clave en el ámbito inmobiliario. La principal cuestión radica en determinar si una operación está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP). Si la operación no está sujeta al IVA, la adquisición se gravará por el ITP en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.
Uno de los aspectos que más incertidumbre genera en este ámbito es la calificación de una transmisión como una operación sujeta al IVA o al ITP en función de si los bienes transmitidos constituyen una unidad económica autónoma.
En este sentido, la Ley del IVA establece en su artículo 7.1 que no quedarán sujetas al impuesto aquellas transmisiones de elementos que, dentro de un patrimonio empresarial o profesional, constituyan una unidad económica autónoma. Sin embargo, este concepto no ha sido definido de forma clara y ha sido objeto de múltiples interpretaciones. En particular, la DGT ha concluido en distintas resoluciones que los recursos humanos son un factor determinante para considerar que un negocio hotelero constituye una unidad económica autónoma. Según la DGT, si la transmisión del inmueble hotelero no incluye la estructura organizativa necesaria para el desarrollo de la actividad, la operación se considera una entrega de bienes sujeta al IVA.
Este criterio ha sido reiterado por la DGT en la consulta vinculante tan reciente que estamos analizando, concluyendo que...
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