El Gobierno español aprobó el pasado 1 de marzo el nuevo Real Decreto-Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, después del fallido intento que significó el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre. Entre otras materias, el referido RD-Ley reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil en un claro enfoque social que tiene como finalidad aumentar la oferta de vivienda en alquiler y equilibrar la posición jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia.
No obstante, desde su promulgación se advierten ciertas dudas en torno a la interpretación que debe darse a algunas de las medidas implementadas, que por considerarse de interés pasamos seguidamente a exponer:
En primer lugar, respecto al plazo mínimo de duración de los contratos de arrendamiento, el legislador pretende recuperar los plazos establecidos con anterioridad a la reforma liberalizadora operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. De esta manera, se establece en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años. La Exposición de Motivos del RD-Ley argumenta la medida en la necesidad de responder legalmente a las diferencias que tanto desde el punto de vista del tratamiento fiscal, como de la realidad y características de la relación arrendaticia y del desarrollo de la actividad, pueden existir en la práctica.
Pues bien, el interrogante que se nos plantea en este contexto es el de definir qué sucede en los supuestos en que el arrendador es un ente sin personalidad jurídica —léase, principalmente, Comunidades de Bienes— que opera en el tráfico jurídico y económico como verdadera entidad empresarial cuyo objeto es el arrendamiento de sus diferentes propiedades, mediando una estructura empresarial de gestión y ánimo lucrativo. De interpretarse el nuevo precepto bajo su estricta literalidad, podría defenderse que no quedan sometidos al mandato imperativo de la prorroga forzosa por un plazo de siete años, fijando la duración de sus contratos en el periodo previsto para personas físicas, esto es 5 años.
En nuestra opinión, dicha interpretación no se cohonesta con la doctrina jurisprudencial fijada por nuestro Tribunal Supremo (por todas, STS, Sala 1ª, de 17 de julio de 2012), habida cuenta que para estos entes resultará aplicable el régimen jurídico de las sociedades regulares colectivas, otorgándoles de facto personalidad jurídica independientemente de su configuración formal. En definitiva, para saber si nos encontramos ante un arrendamiento sometido a prorroga forzosa de 5 o 7 años, deberemos evaluar la verdadera naturaleza jurídica del ente que actúa en la condición de arrendador, sin que resulte relevante la configuración jurídica formalizada. De aplicarse este criterio, hemos de tener presente que afectará no solo al plazo de duración forzosa del arrendamiento, sino también a: la denegación de la prórroga por causa de necesidad del arrendador de ocupar la vivienda; la elevación de la renta anual por obras de mejora; o los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
En segundo lugar, se amplía el plazo de preaviso que facultad a cualquier de las partes para que no se active la prórroga legal tácita establecida en el artículo 10, a la finalización del plazo de arrendamiento. Así pues, se pasa de 1 a 4 meses el plazo mínimo de preaviso que dispone el arrendador para notificar al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato, y de 1 a 2 meses en caso de que el arrendatario desee finalizar el contrato.
Se elimina la obligatoriedad de la publicidad registral (inscripción en el Registro de la Propiedad) de los contratos de arrendamiento de vivienda para que produzca efectos frente a terceros. No obstante, será obligatorio su inscripción, cuando el plazo de duración de los contratos exceda de los 5 años, en el supuesto de que el arrendador sea persona física, o 7 años si es persona jurídica.
Limitación legal al derecho de actualización de la renta. Los incrementos de renta no podrán exceder de la variación porcentual anual que experimente el IPC, y en todo caso, deberá indicarse expresamente en el contrato. Esta medida, sumada a la indicada en el primer punto, supone un gran impacto en el arrendador.
Los gastos de gestión inmobiliaria (preparación y redacción del contrato de arrendamiento) serán a cargo del arrendador persona jurídica.
Se otorga un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración competente, respecto la totalidad del inmueble, cuando se proceda a vender la vivienda arrendada juntamente con las restantes entidades existentes que formen parte del inmueble y sean propiedad del mismo arrendador, o cuando sean varios propietarios, vendan a un mismo comprador.
En lo que respecta a las garantías adicionales, se establece en el artículo 36.5, que el valor de la misma no podrá exceder de dos mensualidades de renta, salvo que la duración contractual pactada exceda de 5 o 7 años, en cuyo caso la Ley abre la puerta al arrendador para exigir garantías adicionales.
En el ámbito procesal, se modifica el artículo 249.1. 6º de la LEC, en el sentido de que los procedimientos arrendaticios se tramiten por cuantía, y no por el criterio de la materia, a excepción de los desahucios arrendaticios y reclamaciones de rentas u otras cantidades debidas por el arrendatario, que seguirán tramitándose por el procedimiento de juicio verbal. Con esta medida, el arrendatario ya no estará obligado a acudir a un juicio ordinario para cualquier tipo de cantidad, tal como sucedía con anterioridad a la reforma, y, por lo tanto, pudiéndose ahorrar los costes de abogado y procurador. Asimismo, se modifica el artículo 440 de la LEC, en el sentido de prohibir la posibilidad de que el juzgado dicte lanzamientos con fecha abierta, sino que tendrá que indicar el día y hora de este.
Por último, aunque la medida estrella (establecer topes y un control en las rentas) que solicitaban algunos partidos políticos no se ha introducido en la reforma, en la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto se establece un mandato al Gobierno para que en el plazo de 8 meses elabore un sistema de índices de referencia del precio de alquiler de vivienda.
Ignacio Grau
