La Ley 11/2009 de 26 de octubre que regulaba inicialmente las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario supuso un fracaso y una quiebra entre los objetivos teóricos que pretendía alcanzar la norma y su aplicación práctica.
Consecuencia de la prácticamente nula efectividad de dicha norma, la misma se modificó con la disposición final 8ª de la Ley 16/2012 de 27 de diciembre[i] donde se efectúa un mayor acercamiento a las figuras de las REIT (Real Estate Investment Trusts) que ya existían en otros países, como Estados Unidos, Reino Unido o Francia, y flexibilizando los requisitos legales y fiscales para acceder a este tipo de vehículo de inversión.
Como consecuencia del cambio normativo, el sector inmobiliario lo entendió como la “luz verde” para poner en marcha este tipo de vehículos de inversión con la finalidad de “movilizar” el mercado inmobiliario y conseguir la entrada de liquidez en un sector que venía sufriendo la crisis desde finales del 2006 y comienzos del 2007[ii].
Un proyecto complejo
El proyecto de constituir una SOCIMI es complejo desde el punto de vista societario, tributario, regulatorio y financiero, especialmente cuando el legislador y el regulador están apostando por un auténtico instrumento de financiación y no tanto como un vehículo de planificación patrimonial personal. Sin ánimo de describir el detallado régimen jurídico de una SOCIMI, resulta interesante recordar algunos requisitos de las mismas:
1. Capital Social Mínimo: 5 millones euros, totalmente desembolsado y de libre transmisibilidad (con la anterior regulación 15 millones de euros).
2. El número mínimo de inmuebles en el activo debe ser de uno (con la anterior regulación tres inmuebles).
3. Es obligatoria la cotización en un mercado regulado. Dado el tamaño y la simplicidad, posiblemente el candidato fuera el MAB.
4. Al menos el 80% de su activo debe consistir en inmuebles y/o terrenos, pudiendo admitirse la actividad de promoción y rehabilitación de edificios.
5. Al menos el 80% de sus rentas deben provenir del arrendamiento de bienes inmuebles con terceros o dividendos de otras SOCIMI
6. Los bienes inmuebles deben permanecer en el activo de la empresa al menos 3 años (anteriormente 7 años los promocionados).
7. Es obligatorio el reparto de dividendos, el 80% de los beneficios por rentas de alquiler, el 50% de resultados por ventas y el 100% ciento del resto de beneficios.
8. Se eliminan las limitaciones anteriores a disponer de activos inmobiliarios con cargas, permitiéndose la financiación de los activos adquiridos.
Régimen fiscal
En cuanto al régimen fiscal, la tributación de la SOCIMI, en sede del Impuesto sobre Sociedades, es del 0%[iii]. De esta forma, y establecido el reparto obligatorio de beneficios, los socios personas jurídicas que reciban estos dividendos tributarán en dicho impuesto sin derecho a aplicar la deducción por doble imposición en tanto que las personas físicas someterán a gravamen en el IRPF los dividendos como rendimientos de capital mobiliario[iv]. La integración de las plusvalías obtenidas de SOCIMI sigue un mismo régimen, es decir, en el caso de personas jurídicas tributarán en el Impuesto sobre Sociedades sin aplicar mecanismo alguno de eliminación de la doble imposición y, en el caso de personas físicas, se integra en el IRPF como cualquier otra ganancia patrimonial.
Establecido así el sistema, posiblemente en muchos casos y considerando exclusivamente la fiscalidad, sería más conveniente que los socios de la SOCIMI fueran personas físicas en lugar de jurídicas[v]. Desde un punto de vista más depurado de técnica tributaria, hubiera sido más acertado convertir las SOCIMI en entidades en transparencia fiscal (o atribución de rentas), apostando por que los beneficios de la SOCIMI tributaran siempre en sede de los socios y eliminando la tributación de las plusvalías en aquellos casos en que la misma respondiera a beneficios obtenidos por la SOCIMI y ya gravados.
Conclusiones
Desde un punto de vista práctico, nos hemos encontrado con multitud de posibilidades para constituir una SOCIMI. En muchos casos, las SOCIMI provienen de operaciones previas mercantiles de aportaciones de activos, escisiones (totales o parciales), fusiones o incluso de varias operaciones societarias a la vez, con lo cual, en estos casos, determinar el efecto fiscal de la operación y su viabilidad mercantil es esencial.
Desde el punto de vista regulatorio, es previsible que las SOCIMI accedan al mercado MAB, necesitando para ello con un asesor registrado y un contrato de liquidez. Los requisitos de liquidez que exige este mercado es básicamente que el número de acciones, titularidad de accionistas con porcentaje inferior al 5% del capital social, se corresponda con cualquiera de las siguientes magnitudes: (i) un valor estimado de mercado de 2.000.000€ o (ii) el 25% de las acciones emitidas por la sociedad.
Es también necesaria la valoración de un experto independiente (y no olvidemos que dicha valoración debe ser más de negocio que no una tasación de inmuebles) y los accionistas mayoritarios deben cumplir una serie de compromisos tales como (i) pacto de lock-up de un año, (ii) comunicación de participaciones significativas, (iii) publicación de pactos parasociales y (iv) comunicación de ventas mayoritarias cuyas condiciones deban aplicar al resto de accionistas.
Todo ello provoca que la SOCIMI sea un complicado vehículo para la gestión patrimonial personal pero muy flexible para dar liquidez tanto a empresas puramente inmobiliarias como aquellas que tengan activos inmobiliarios significativos (por ejemplo, empresas hoteleras o industriales con una parte de sus inmuebles con rentas pasivas).
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[i] La reforma fiscal no prevé un cambio sustancial (disp. finales tercera y séptima).
[ii] En este sentido, por ejemplo, ya se ha constituido LAR España Real Estate
[iii] Se puede elevar al 19% en el caso de socios con participación igual o superior al 5% y que tributen a tipos inferiores al 10 por ciento.
[iv] Sin aplicar reducción de 1.500 euros que desaparecerá con la reforma fiscal en marcha.
[v] Cuestión que puede volverse más neutral con la pretendida reforma fiscal en marcha.
Germán Rodrigo
Socio de Fiscal de Grant Thornton
